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投資について

失敗しないアパート・マンション経営の基礎知識

アパート・マンション経営は
長期的な事業。
自分に合った投資方法を
見つけましょう

昨今主流となっている不動産投資は、アパートやマンションなどの不動産を賃貸し、それによるインカムゲイン(賃料収入)を得るというスタイル。
ミドルリスク・ミドルリターンと言われ、サラリーマン大家さんが一般的になるほど敷居の低いものになりましたが、なかなか収益に結びつかず失敗する方も少なくありません。
そこで、失敗しないために知っておきたい不動産投資、中でもアパート・マンション経営に関する基礎知識をご紹介します。

不動産投資は、物件の維持・管理が重要な長期的事業です

インカムゲイン(賃料収入)の不動産投資は、長期間にわたって不動産(建物や土地)を所有することが前提となるため、物件選びもさることながら「物件の維持・管理」が非常に重要となってきます。
不動産投資は物件を購入して終わるのではなく、物件を購入することから始まる「長期的な事業」なのです。
アウルでは情報収集・市場調査から、ご融資を含めた資金計画の提案、さらに完成後の入居者募集から管理、修繕リフォームまで、アパート経営の全てをトータルにサポートしています。ぜひお気軽にお問い合わせください。

不動産投資は、なぜミドルリスク・ミドルリターンなの?

ハイリスク・ハイリターンの傾向がある株式投資や外国為替証拠金取引投資(FX)などは、主にキャピタルゲイン(売却益)が目的です。キャピタルゲインは利益と損失の幅が決まっていないため、大きな利益を期待できますが、失敗した時にゼロになるリスクが伴います。
一方、不動産投資はインカムゲイン(賃料収入)を目的として行います。建物や土地を現物購入して行うものなので、たとえ失敗したとしても現物の建物や土地が残るのでゼロになることはありません。ゼロになることはなくても収入の最大値が決まっているため、ミドルリスク・ミドルリターンなのです。

書籍やブログの成功例はあくまでも「参考」
自分に合っているかの検討材料という目線で

不動産投資を知るにあたって、書籍やブログを読んだり、セミナーに参加したりすることもあるでしょう。ただ、注意していただきたいのが、それらはあくまでも執筆者や主催者が成功した方法であって、それがそのまま自分にあてはまるものではないということです。
例えば、高利回りの古い物件を購入してリノベーションした後に賃貸する方法や、競売物件を落札して市場価格よりも安い価格で物件を手に入れる方法などは、誰もがうまくいくものではなく、不動産投資の経験をある程度積んだ方でないと安定した収益を得るのは難しいでしょう。
書籍やブログなどの情報を鵜呑みにするのではなく、様々な人の不動産投資を知ることによって自分のレベルを把握し、どのような不動産投資が自分に合っているかを検討する材料として、参考にしましょう。

失敗しない不動産選びのポイントは?

不動産を取得する際に比較検討する項目は、多岐にわたります。例えば、

  • 物件の種類(区分所有or一棟もの)
  • 物件の場所(首都圏or地方都市)
  • 物件の間取りタイプ(ファミリー向けor単身者向け)
  • 物件の構造(RC造or木造)

などがありますが、数ある項目の一つひとつのどちらが良いかというと、それぞれにメリット・デメリットがあるため一概に言い切れないのが現状です。
そこで、失敗例をもとにした、成功の秘訣をピックアップしました。不動産投資のリスクをきちんと把握して、長期的に安定した事業を続けましょう。

  • 失敗例 1
    利回りばかりに注目して物件を購入してしまい、空室が埋まらない
    成功の秘訣

    想定利回りが高くても、実際に空室が埋まらなければ賃料は得られません。購入前に提示される利回りはあくまでも想定であって、購入後に空室が埋まるかどうかも考えて物件を選ぶことが肝心です。

  • 失敗例 2
    物件周辺のリサーチをおろそかにしてしまい、近隣に嫌悪施設を発見
    成功の秘訣

    近隣に嫌悪施設がある物件は、入居者に嫌われ、空室を埋めることが難しくなります。現地を視察できる距離であれば必ず自分の目で確かめ、それが難しい場合は、地図やインターネットなどを利用して確認しましょう。

  • 失敗例 3
    予定していた家賃で空室が埋まらず、家賃を下げることになってしまった
    成功の秘訣

    不動産の購入前に、想定している家賃が近隣の物件と比較して適正であるかを確認しましょう。インターネットを利用したり、地場の不動産仲介会社に直接聞いてみるのも良いでしょう。

  • 失敗例 4
    建物の維持・修繕費等が予想以上にかかり、経費を圧迫
    成功の秘訣

    築年数が古い物件であればあるほど、見えない経費がかかって収益を圧迫してしまいます。購入前に建物の状態・修繕履歴を確認し、修繕費用を多く設定したうえで月々の返済シミュレーションを行いましょう。

  • 失敗例 5
    家賃を滞納する不良入居者がいた
    成功の秘訣

    家賃の滞納は、空室と並んで不動産投資の最大の天敵です。購入前に入居者の内容の確認は必ず行い、購入後は保証会社を利用したり、入居審査をしっかりと行い、不良入居者を入居させないようにしましょう。

  • 失敗例 6
    不動産会社・銀行にローンが組める物件だと勧められて購入した
    成功の秘訣

    銀行の評価が高いからといって優良な物件であるとは限りません。大事なのは、入居者にとって良い物件であるかどうかですので、鵜呑みにしないようにしましょう。


不動産、不動産投資、アパート経営のことなら、アウルへお任せ下さい。
時代のニーズを正確につかみ最適なご提案をさせていただきます。
不動産投資に最適な立地である、札幌を中心に東京支社から全国に展開中です。
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名称
株式会社 アウル
所在地
東京都港区虎ノ門1丁目1番23号ウンピン虎ノ門ビル3階
札幌市中央区南1条西20丁目1番25号OWLビル3階
TEL
03-6457-9400(東京支店) / 011-623-4667(札幌)
設立
平成13年2月1日
資本金
4000万円
役員
代表取締役 谷 隆志
事業内容
不動産管理業務
不動産土地建物売買及び賃貸仲介業務
不動産投資物件企画及び不動産投資物件販売業務
取得免許
宅地建物取引業 国土交通大臣(2)第7658号